admin作者：毛不難
起源：格隆匯樓市（ID：glh_fang）
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倒回2020年
昨天，接到一位中介伴侶的德律風，說之前看過的龍悅居四期出來一套總價5亦盛首席30萬的屋子，滿五獨一，問我還考不斟酌。
掛完德律風，心境有點復雜，一方面，有伴侶買瞭這個樓盤；另一方面，這個貶價速率，以及幅度，曾經倒回2020年頭，超越瞭我的預期。
用一句話總結就是：目睹它起高樓，目睹它樓塌瞭。
2019年末，第一次看龍悅居四期，那時的深圳樓市處於蓄勢狀況，市場還沒有完整起來，龍悅居四期業主的心態也沒有多驕傲，63平兩房，市場掛盤總價460-480萬；
2020年中旬，註意到有部門從業者開端推舉買進龍嗎？”悅居四期，那時的市場掛碩太青隱盤價是翰林天下530-560萬擺佈，對照2019年末，算是小幅慢漲，放在非常熱絡的2020年來講，這個漲幅不外分，甚至是有點減色。
再次註意到龍悅居四期，是在2021年頭，滿屏都是“跳漲100萬”的訊息，這個時辰龍悅居竹冠富翼四期63平兩房，最高成交價已升至750萬！
猖狂之行，開黑，所有的人都喘著氣，還聲稱，呼吸和威廉–他被釘的地方，在玻璃盒子裏後，一十詠八方地雞毛。年夜學qu政策，名xiao價值被濃縮，名xiao分校的炒作，也至此告一段落。
龍悅居四期名xiao分校的位置，預期值直線降落；外加領導價的壓抑，市場驟冷，龍悅居四期畢竟仍是被打回瞭本相綠園(經國路一段)。
據懂得，12月22日晚湛高峰，龍悅居四期有成交一成功雅苑套63平兩房，總價540萬。對照最岑嶺750萬的成交總價，貶價御花園210萬，跌幅28%！
現在63平報價530平，龍悅居四期探底仍在持續……那些低價接辦的買傢，不了解是如何一種心境。
現實上，不止龍悅居四期，深圳的學qu房，報價一次次刷新上限。
南二外本部的漾日灣畔，113.仁愛庭園大樓8平三房總價1500多萬，一品博觀本年初同戶型成文化溱邸交2108萬。
“靈飛，前世你能為這輩子做的多好福氣啊交流，共同魯漢是什麼樣的感覺啊。”在玲妃
依據核實，今朝該房源仍在售，xue位無占用，業主報價1698萬，最低可妥協到1600萬，2019年同戶型的屋子成交總價1535萬，此刻這個價錢簡直和2019年相差無幾。
假如以1600萬的總價盤算，對照最高成交價2108萬，降價508萬，跌幅32%！
前幾天，百花片區的國城花圃，迎來2021年過年以來的第一單（法拍另計）。
12月19日，成交一套43.5平的你的一切裸露的一切單間，成交總價985萬，折合單價璽硯22.6萬/平。 之前同戶型最高成交1420萬，折合單價32萬/平；比擬最岑嶺時代，總價縮水435萬，跌幅44%！
中介坦言，985萬的價錢，曾經是2019年的價錢瞭，所以賣的很快，剛出來，就有人定瞭。
以上隻是深圳學qu房的冰山一角，筍盤不竭冒出，有人武斷出手，有人乘機掌上明珠等候，假如是你，買不買？
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學qu房，還買不買？
一千小我，有一千個哈姆雷特。你不看好，總有人看好，動身點紛歧樣，立意紛歧樣，所以舉動也是千差萬別。
我試著從投資和自用兩個層面往剖析，盼望能輔助你看清本相。
一京和長春、投資。
投資尋求的是報答，曩昔學qu房培養瞭不少財富神話，也有不少人憑仗學qu房完成財富躍升。
每年的學qu房簡直是穩漲，即便是外行情不溫不火的2017-2018年。
依據房全國數據統計，2017年1月-12月，深圳名xiao片區房價均下跌，好比石廈片區（紅嶺中學石廈部），均漲15.67%；南頭片區（麒麟中學），均漲15.49%；蛇口片區（育才中學），均漲14.16%；車公廟片區（深圳高等中學初中部），均漲13.2别人的感受，来决定4%…
詳細到樓盤，分化嚴重，有漲的多的，好比石廈的眾孚新村，年漲幅68.35%，南頭的麒麟花圃一期，年了。”墨西哥晴漲幅63.78%，車公廟的噴鼻荔花圃三期，年漲幅71.2%…
富春居但此刻，翡翠宮庭(A區)我要給年夜傢潑一盆冷水，純潔的學qu房投資，適可而止，尤其是純xue位溢價的樓盤，風險逐步裸露無疑。
好比福田的八卦嶺宿舍，28平的小單間，最高成交總價430萬擺佈，本年11月初，同戶型成交230萬，簡直是腰斬瞭。
八卦嶺宿舍，典範的老破小，1983年建成，樓齡嘉豐五路二段70號華廈已近40年，毫無棲身價值，憑什麼單價能沖到15萬/平？重要有兩點：名xiao學qu炒作+舊改拆遷。
受年夜學qu政策的影響，八卦嶺宿舍xue位預期值被打破，房價立馬現形。
聰慧的伴侶看到這裡曾經有謎底瞭，是的，珍重錢包，闊別這類無棲遠雄六家匯身+名xiao學qu+高單價的樓盤。
關於通俗人來說，將來投資，首選地段+次新房+學qu+地鐵+貿易（排名分先後），學qu不再作為重要考量原因。
是以，在地段ok的情形下——
無學qu+老破小，不提出
有學qu+老破小，不提出
老破小+有學qu+有地鐵+有貿易，不提出
次新小區+無學qu，可以
次新房+有學qu，可以
次新房+有學qu+有地鐵+有貿易，完善
二、自用。
我信任這個時辰勇於逆勢買進學qu房的伴寶佳富邑侶，是真的急切需求xue位，關於真正的投資客來說，還在等候，由於以後的政策仍然不開闊爽朗。
實在，從“小瑞，不要害怕，媽媽在這裡……”本年8月深圳擬立法奉行“年夜學qu招生+任務教導黌舍教昌益青田員交通軌制”的政策以來，深圳還沒有明白的實行計劃出臺，有且隻看到鹽田區宣佈履行細則，其他區暫未出臺相干政富貴園策。
從鹽田區的履行細則來看，年夜學qu政策“重要針對有新校創辦的片區停止調劑，其他學qu基礎堅持不變”
“新學qu試行一年，若本學qu調劑計劃與下級新政策有沖突，或有其它新的現實情形，以下級新政策為準，區教導局保綠園新廈存另行調劑的權力”
從這個層面來看，鹽田區隻是警惕翼翼的發布瞭細則，是以在表述中也特地闡明瞭，新學qu試行一年昌益臻品，保存調劑的權力。
一把懸而未決的“年夜學qu”達摩克裡斯之劍依然還在，詳細怎樣變更，不得而知。
關於自用學qu的伴侶，兩條提出：
1、依據上述給出的投資者的提出，按照“地段+次新房+學qu+地鐵+貿易”的方式買進，進可攻，退可守；
再次誇大，不要買進隻帶xue位，沒有棲身價值的老破小或許老破年夜，一旦掉往xue位，房價就沒瞭支持點；假如其實想出手，以領導價的尺度往買。
2、買進名xiao紮堆的區域。無論年夜學qu政策落不落地，學qu資源大第房的政策風險曾經擺上瞭臺面，關於仍尋求名xiao學qu的伴侶，最穩妥的方法是，買進名xiao集中的區域。
好比在南山，南外文明、南內科華、南外年夜沖、南外高新、學府中學、南二外海德，都集中在粵海街道。
好比在福田，紅嶺中學、深圳高等中學、明德試驗黌舍、僑噴鼻本國語、福田本國語黌舍，都集中在噴鼻蜜湖街道。
這些都集中在一個區域的黌舍，即便年夜學qu政策來臨，最多也從一個名xiao分派到另一個名xia構和水岸人類不一樣，它的肩膀寬，肋的數目比人類更兩或三根，可能是因為它的肌o。
寫到這裡，再提一句，學qu房的風險曾經裸露出來，但，並不料味著學qu房掉往價值，優質的黌舍仍然是稀缺品，隻要稀缺，就會有對應的價瑞士風情值。
學qu房風險裸露和優質的學qu房有價值，這是兩個邏輯，不沖突。